Die Gebäudeanalyse in der Immobilienwertermittlung

Das vorliegende Buch befasst sich mit Analysen von Gebäuden unter dem Gesichtspunkt einer Immobilienwertermittlung. In der Wertermittlung benötigt man zur Durchführung einer sachgemäßen Grundstücksbewertung umfangreiche Kenntnisse über das Bewertungsobjekt. Zum einen ergeben sich diese aus dem Grundstück selbst und zum anderen werden Immobilienmarktfaktoren benötigt. Im Wertgutachten gilt es das Bewertungsobjekt ausreichend präzise darzustellen, so dass es jeder wieder erkennen und die durchgeführte Bewertung nachvollziehen kann. Eine Bauwerksanalyse kann je nach späterem Verwendungszweck einen sehr unterschiedlichen Analyseumfang aufweisen. Bei der Immobilienwertermittlung reicht eine Analyse aus, welche die Immobilie ausreichend beschreibt und sich aus den erfassten Daten eine Wertermittlung durchführen lässt. Natürlich ist es notwendig, auf die geforderten Aufgaben des jeweiligen Auftraggebers einzugehen und unter Umständen vertiefte Analysen durchzuführen. Die bei einer Wertermittlung durchgeführten Gebäudeanalysen sind meistens nicht so exakt wie sie etwa bei Sanierungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen benötigt werden. Die Erfassung des Befundes von Gebäuden stellt einen Teil der Gutachtenerstellung dar, diese sollte aber das Verhältnis von Untersuchungsaufwand und dem eigentlichen daraus erzielten Nutzen wahren. Je nach Wertermittlungsverfahren kann dieser Analyseumfang von Gebäude zu Gebäude abweichen. Speziell beim Sachwertverfahren wird der allgemeine Gebäudezustand umfangreicher betrachtet als beim Ertragswertverfahren. Ursachen hierfür liegen in den Voraussetzungen für das Verfahren selbst, dem Auftraggeber, der vorgefundenen Immobilie sowie anderen sich ergebenen Einflussgrößen. Das Erfassen und Darstellen der markanten und wertbildenden Merkmale gilt als Grundvoraussetzung für die anschließende Immobilienwertermittlung. Probleme ergeben sich hierbei bereits schon bei der Erfassung der notwendigen Daten. Es stellt sich nun die Frage, was soll man aufnehmen, welche Merkmale sind wertrelevant und welche Tatsachen können vernachlässigt werden. Daraus ergebe sich wiederum eine Anforderung an die Untersuchung und Befundaufnahme selbst, d. h. wie gehe ich beim Erfassen von Gebäuden vor und welche Möglichkeiten gibt es. Die vorliegende Ausarbeitung soll verschiedene Gesichtspunkte einer Gebäudeanalyse aufzeigen sowie den Sinn und Zweck einer solchen Bauwerksdatenerfassung verdeutlichen, denn die Gebäudeanalyse ist Voraussetzung für eine sachgerechte Wertermittlung. So ist sie z. B. Grundlage für die Erfassung von vermietbaren Flächen, Baumängel und Bauschäden, Vergleichsfaktoren, Herstellungskosten sowie weiteren Größen. Aufgezeigt wird ferner ein denkbarer systematischer Arbeitsablauf und eine Sensibilisierung zur Unterscheidung von verschiedenen Gebäudearten und deren besondere Wertanteile am Bauwerk. Daraus werden im Anschluss verschiedene Gebäudedatenerfassungsbögen ausgearbeitet. Ergänzend werden einige Fallbeispiele dargestellt. Im Übrigen sind die Vorschriften der Wertermittlungsrichtlinien 2002 zu beachten. Unter anderem soll eine mögliche Vorgehensweise für die Befunderfassung von Gebäuden aufgezeigt werden. Darin enthalten sind Hinweise zu den einzelnen wertrelevanten Bestandteilen eines Gebäudes und eine mögliche Berücksichtigung im Wertermittlungsverfahren.